Nhà đất và căn hộ đang ở thời kỳ phức tạp, diễn biến khó lường

Với đánh giá của các chuyên gia hiện thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi sức ép thiếu nguồn cung sản phẩm mới lớn nhất trong 4 năm gần đây.

Hiện tại, các cơ quan quản lý chức năng đã nhận thấy vấn đề tác động này và đang triển khai đẩy nhanh tốc độ kiểm tra các dự án trong diện ra soát. Qua báo cáo tổng thể thị trường nhà đất và căn hộ ở thành phố Hồ Chí Minh vừa qua, được đánh giá thị trường đang ở giai đoạn khó lường, diễn biến phức tạp, giảm nhiệt cả nguồn cung mới và lượng tiêu thụ nguồn cung mới.

Căn hộ hạng C với nhiều chuyên gia đánh giá tiếp tục giảm trên thị trường chính áp lực thiếu cung đã tác động làm cho giá bất động sản tăng cao trong thời gian gần đây. Theo các thống kê thị trường ở cả sản phẩm căn hộ và đất nền, bất động sản công nghiệp hay văn phòng đều có xu hướng tăng giá bán và giá cho thuê. Ở loại hình căn hộ có mức giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn mức tăng ghi nhận trên dưới 20% trong vòng 1 năm, có những dự án vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín giá thứ cấp có thể đạt 25%/năm.

Thị trường nhà đất và căn hộ đang diễn biến phức tạp

Nguồn cung bất động sản đang giảm kỉ lục trong vòng 4 năm gần đây

Với sản phẩm đất nền dự án mức độ tăng giá trung bình từ 15-20%/năm, tại các thị trường tỉnh theo các báo cáo ở thời điểm vừa qua do nguồn cung mới khan hiếm nên những nền đất dự án từ dự án cũ mở bán tiếp ghi nhận mức tăng giá khá ấn tượng. Bên cạnh đó, các dự án mới hoàn toàn xuất hiện ghi nhận sức hấp thụ khá tốt và tăng giá từ 7-10% theo giai đoạn mở bán.

Còn bất động sản công nghiệp, giá đất ghi nhận tăng với tốc độ nhanh. Thông kê của JLL Việt Nam hiện nhu cầu thuê tăng mạnh nhờ cuộc chiến tranh thương mại Mỹ – Trung đang leo thang đã đẩy giá đất trung bình trong quý 2/2019 lên mức mới 95 USD/m2/chu kì thuê, tăng 15.8% so với cùng kì. Long An được xem là lựa chọn mới bên cạnh các thị trường truyền thống Bình Dương, Đồng Nai.

Về thị trường căn hộ nguồn cung mới có giới hạn với 4.100 căn mở bán trong quý 2/2019, đây là mức thấp kỉ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014. Nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài trong thời gian gần đây. Nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán. Theo JLL, chính sự khan hiếm cung mới đã giá bán tăng mạnh, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới. Cụ thể, mức giá sơ cấp trung bình đạt 2.009 USD/m2, tăng 21.6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4/569 USD/m2 trong quý 2/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án hạng sang khu trung tâm với giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm.

Theo các chuyên gia, do thiếu hụt nguồn cung mới người mua để ở đang có xu hướng tìm kiếm nguồn hàng tốt ở thị trường thứ cấp nhiều hơn, vì thế các dự án cũ cũng ghi nhận mức tăng giá khá tốt ở giai đoạn hiện nay.

Ở thị trường văn phòng, theo nhận định của các đơn vị nghiên cứu, giá thuê tiếp tục tăng trong giai đoạn hiện nay. Nguyên nhân đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới từ khu vực trung tâm. Theo báo cáo của JLL, trong khi khu vực ngoài trung tâm liên tục ghi nhận nguồn cung mới từ cuối năm 2018, nguồn cung hiện hữu trong khu vực Trung tâm khá hạn chế khi không có thêm nguồn cung Hạng A&B mới kể từ khi Deutsches Haus Hồ Chí Minh hoàn thành vào quý 4/2017.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group đơn vị chủ quản và phát triển dự án căn hộ Phú Đông Premier đang rất thành công ở khu vực Đông bắc Tp.HCM từng cho rằng: Nguồn cung mới khan hiếm chắc chắn một điều giá bất động sản sẽ tăng. Để giá bất động sản ổn định, người mua nhà có thể tiếp cận được chốn an cư thì câu chuyện cần giải quyết ở đây là nguồn cung ra thị trường. Giải pháp về nguồn cung theo ông Phúc không phải nhất thời mà là hướng đi lâu dài, cần được cơ quan chính quyền quan tâm giải quyết.

Hình ảnh tiến độ căn hộ Phú Đông Premier liền Phạm Văn Đồng với giá 1,62 tỷ/căn, diện tích 66m có trang bị thiết chất lượng cao cấp.

Các chuyên gia nhận định vấn đề khó khăn về nguồn cung bất động sản có thể kéo dài đến hết năm 2019. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ dù chưa rõ là tình trạng khan cung sẽ chấm dứt vào thời điểm nào nhưng chắc chắn với việc đẩy nhanh tiến độ rà soát dự án nguồn cung sẽ được cải thiện trong thời gian tới.